Każde państwo samodzielnie decyduje o tym, jakie zawody znajdują się na liście regulowanych. W Polsce mamy ich ponad 300, w Holandii jest ich 80, w Finlandii tylko 10...

Pojęcie działalności regulowanej pojawiło się w Polsce wraz z wejściem w życie ustawy z dn. 2 lipca 2004 o swobodzie działalności gospodarczej. Ustawa ta stanowi, iż działalność regulowana uzależniona jest od uzyskania zezwolenia, licencji, albo zgody, jeśli przepis odrębnej ustawy tak stanowi.

Zgodnie z dyrektywą Unii Europejskiej każdy obywatel państwa członkowskiego ma możliwość uznania kwalifikacji do wykonywania zawodu regulowanego w państwie członkowskim innym niż to, w którym uzyskał kwalifikacje zawodowe. Szczególne znaczenie w Polsce posiada ustawa z dn. 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach Unii Europejskiej.
Zgodnie z zasadami zawody regulowane dzielą się na dwie podstawowe grupy: zawody systemu ogólnego oraz zawody sektorowe.

Te pierwsze kilkanaście działów jest związanych z właściwymi ministrami. Z ministrem właściwym ds. oświaty i wychowania związana jest cała gama zawodów nauczycielskich (nauczycieli przedmiotów, języków, pedagogów, itp.). W grupie zawodów regulowanych podległych ministrowi spraw wewnętrznych są np. detektyw czy strażak. W grupie zawodów podległych ministrowi sprawiedliwości jest syndyk i notariusz. Kolejna ważna grupa to zawody regulowane związane z ministrem właściwym ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Są to np.: urbanista, inżynierowie różnych specjalności budowlanych i architektonicznych. W grupie tej są też wprowadzone ustawą z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nowe zawody: pośrednik w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy oraz zarządca nieruchomości. Do zawodów związanych z ministrem ds. kultury i dziedzictwa narodowego należą m. in: bibliotekarz, muzealnik, konserwator zabytków, archeolog. Zawody regulowane związane z ministrami właściwymi ds. instytucji finansowych i finansów publicznych to np.: doradca inwestycyjny, makler papierów wartościowych, aktuariusz, księgowy (usługowe prowadzanie ksiąg rachunkowych), doradca podatkowy.

Zawody systemu sektorowego 
Ich wydzielenie związane jest z wprowadzeniem jednolitych dla całej Unii Europejskiej precyzyjnych wymagań umożliwiających uzyskiwanie uprawnień i wykonywanie tych zawodów. System sektorowy nie dopuszcza dowolności, jaka ma miejsce w przypadku zawodów systemu ogólnego. Profesje objęte systemem zostały podzielone przez ustawodawcę na:

• sektorowe zawody medyczne,
• lekarze weterynarii,
• architekci,
• zawody prawnicze.

Sektorowe zawody medyczne obejmują lekarzy, lekarzy dentystów, farmaceutów, pielęgniarki i położne. Zawody prawnicze to adwokat i radca prawny.

Wykonywanie każdego zawodu regulowanego jest na ogół uzależnione od posiadania wymaganego wykształcenia. Ponadto w wielu przypadkach określone są szczegółowo dodatkowe wymagania kwalifikacyjne, jak np. odpowiedni staż pracy, praktyki zawodowe, czy niekaralność. Najczęściej dla poszczególnych zawodów prowadzone są przez urzędy państwowe bądź samorząd zawodowy rejestry zawodowe. Niejednokrotnie wykonywanie danego zawodu związane jest z przynależnością do organizacji samorządu zawodowego.

Nieruchomości: obrót, zarządzanie, wycena
Do najnowszych regulowanych profesji należą:
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji związanych z zakupem, sprzedażą, zamianą, czy najmem nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady uzyskania licencji pośrednika oraz wykonywania tego zawodu. Od 2008 r., aby uzyskać licencję pośrednika, należy: posiadać wykształcenie wyższe (minimum licencjat), ukończyć studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa (jeżeli nie ukończyło się studiów wyższych w zakresie gospodarki nieruchomościami), odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę.

Kandydat na pośrednika nie może być karany za przestępstwa przeciwko: mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe. Studia podyplomowe odbywane są zgodnie z programem zatwierdzonym przez Ministerstwo Infrastruktury.

Zakres programowy tych studiów powoduje, iż muszą trwać minimum dwa semestry. Studia kończą się egzaminem (na ogół testowym) oraz napisaniem pracy podyplomowej obejmującej transakcję związaną z obrotem konkretną nieruchomością. Praktyka zawodowa oparta jest na szczegółowym programie zatwierdzonym przez Ministerstwo Infrastruktury. Jej zakończenie wymaga sporządzenia i obrony przed komisją symulacji transakcji sprzedaży, zakupu, bądź najmu nieruchomości.

Licencję nadaje Minister Infrastruktury. Cały proces uzyskiwania licencji trwa około 2 lat. Zdobycie licencji nie oznacza, iż ma się ją bezwarunkowo na zawsze. Licencjonowany pośrednik jest zobowiązany stale doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe, tzn. udokumentować udział w ciągu roku w minimum 24 godzinnym szkoleniu zawodowym, musi też posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. W przypadku działalności niezgodnej z prawem bądź standardami zawodowymi podlega orzeczeniom Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury, która może stosować różne kary, w tym zawieszenie, bądź pozbawienie licencji.

Obecnie w Polsce jest około 16 tys. licencjonowanych pośredników, ale nie wszyscy są aktywni zawodowo.
Zarządca nieruchomości to perspektywiczny zawód. Zadaniem zarządcy jest takie zajmowanie się nieruchomością powierzoną mu przez właściciela, aby co najmniej nie traciła ona na wartości. Zasady zarządzania nieruchomością określa stosowna umowa między właścicielem a zarządcą.

Właścicielami nieruchomości zlecającymi zarządzanie ich budynkami są najczęściej: wspólnoty mieszkaniowe, właściciele kamienic i domów przeznaczonych na wynajem, właściciele budynków komercyjnych. Ostatnio coraz częściej samorządy będące właścicielami budynków komunalnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe zlecają obsługę swych zasobów licencjonowanym zarządcom nieruchomości.

Zasady uzyskiwania licencji oraz wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami są analogiczne, jak w przypadku pośrednika (wymóg studiów podyplomowych, jeżeli nie posiada się wyższego wykształcenia kierunkowego, ukończenie praktyki zawodowej, wymóg niekaralności za określone przestępstwa, obowiązek ubezpieczenia OC oraz stałego doskonalenia zawodowego). Licencję zarządcy nieruchomości nadaje Minister Infrastruktury. Zarządca nieruchomości podlega też jurysdykcji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Obecnie w kraju jest około 20 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości.
Do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego wymagane jest posiadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości nadawanych przez Ministra Infrastruktury. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy uzyskuje się w wyniku zdania egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Aby być dopuszczonym do postępowania kwalifikacyjnego, którego częścią jest egzamin, należy posiadać wyższe wykształcenie magisterskie. Oprócz tego należy mieć ukończone studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości (nie dotyczy to osób, które ukończyły studia magisterskie, których program był zgodny z minimami programowymi dla studiów podyplomowych, określonymi przez ministra infrastruktury).

Kolejnym warunkiem jest odbycie rocznej praktyki zawodowej. Rejestr rzeczoznawców majątkowych prowadzi Minister Infrastruktury. Rzeczoznawca, podobnie jak pośrednik i zarządca, nie może być karany za określone przestępstwa, a także podlega ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej oraz musi stale doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe.

Wśród trzech zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami najtrudniej jest uzyskać właśnie uprawnienia rzeczoznawcy (konieczność ukończenia wyższych studiów magisterskich oraz złożenia egzaminu państwowego), a praktyka zawodowa trwa aż rok. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego posiada około 5 tys. osób.

Przepisy prawa przewidują, iż prowadzenie działalności rzeczoznawcy, pośrednika czy zarządcy bez uprawnień zawodowych grozi odpowiedzialnością karną (kara aresztu, ograniczenia wolności, albo grzywny).

 Bartosz Nuckowski